万科麻烦了

2018年08月24日08:06    作者:李德林  
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  文/金百利在线手机版财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 李德林

  宝万之争后,万科正在遭遇后王石时代最大的危机。它们曾经引以为傲甚至称为情怀的现金流和回款率正在被颠覆。

  今年中报显示,万科的现金流为负42.55亿元,而去年同期是218.5亿元,同比减少191%。曾经销售回款率也是万科最为看重的,万科的销售回款率为93%,相比去年同期下降了1.6%。与此同时,万科的存货金额同比增长28.7%,应收账款金额同比增长4.9%。万科开始亮起了红灯。

  有意思的是,万科曾经不是说更在乎现金流以及销售回款的速度吗?现实是综合销售回款率正在下降,现金流已经“变脸”,这不是与万科的理念相背离么?

  那么在郁亮主导的新万科时代,究竟是什么原因让万科的现金流陷入如此境地呢?当仔细分析了万科与同行业的经营之后,你会发现万科陷入今天的境地有它的必然性。

(数据来源于网络)(数据来源于网络)

  一直以来,地产界三大民营企业角逐巅峰,非恒大、万科、碧桂园莫属。今年上半年的数据显示,碧桂园4124.9亿元、万科3046.6亿元、恒大3041.8亿元占据前三甲。碧桂园依旧稳坐销冠,业绩领先万科、恒大达千亿。因6月销售额较高,万科仅仅以5亿元微弱优势领先恒大居第二。万科在销售上已经被碧桂园挤下第一的宝座。

  (表2) 2017-2018年四大房企中报披露净利润率及同比增长率

  注:暂未找到中国恒大2018年中报净利率数据,但知其为正增长

  另外,万科的净利润增长率与其它几大房企有较大差距。在四大房企2018年中报数据中,唯有万科的净利润率处于负增长状态。其利润率降低主要因为管理费用、财务费用、资产减值损失的大幅增加,我们关注到万科给予的解释是因为经营规模扩大、利息支出增加以及预付款项减值的增加,那么这就意味着万科正在加大杠杆大肆扩张。

  除此之外,在衡量地产企业实力的土地储备上,万科也大幅落后恒大和碧桂园。以2017年为例,万科新增土地储备为0.46亿平方米,而大地主恒大新增土地储备1.26亿平方米,囤地大户碧桂园,新增土地储备1.01亿平方米。

  若想重新夺回昔日的荣光,万科必须跑步前进,进行大肆的扩张。对于地产业而言,杠杆无疑是扩张的利器。在今年半年报中,万科的长期借款达到1283亿元,而2017年二季度为547.4亿元,相比去年同期增长234%左右。

  我们知道最近两年国家不断严调控房地产,在各行业进行去杠杆之际,万科选择逆周期加杠杆的行为,明显与行业的步调不太一致。那么背离了现金管理金科玉律后的万科,又会产生哪些问题呢?

  (表3)2015-2017年四大房企资产负债率

  (表4)2015-2017年四大房企流动比率

  万科的逆周期行为,自然会反应到财务报表上,中报的财务费用为23.32亿元,短期偿债能力以及流动比率也达到上市以来的最低水平,中报数据为1.18,远低于保利和中国恒大。即使万科货币资金依旧充足,随着存在不断上升的债务,也需要引起警惕。

  (表5)2018年二季度相对于2017年二季度经营活动现金流同比增幅

  同样要关注的是,在扩张过程中,万科的现金收入增长的速度却低于成本支出的速度,在一定程度上意味着万科对外议价能力和销售能力正在减弱。值得注意的是今年上半年房地产行业土地购置费增速高达 74.4%,与此同时万科的各项税费同比增加了46.77%,说明万科在取得土地使用权的过程支付了更多的费用。 

(数据来源于东方财富网)(数据来源于东方财富网)

  更为雪上加霜的是,万科尚有26亿元职工薪酬待支付,这表明万科的现金流进一步吃紧。

  新的万科,已经将目光瞄准租赁市场。有数据显示万科今年上半年新增了6万间左右的租赁房间。可租赁市场真的是一片蓝海吗?况且租赁项目需要大笔资金投入,况且租赁市场回款慢,所以现金流管理尤为重要。

  只是,这样的万科还是原来的万科吗?姚老板已经慢慢地卖掉万科的股份,王石也开创了自己的新事业,在后王石时代,万科又能否扭转势头呢?我们将拭目以待!

  (本文作者介绍:著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀,每天一个资本真相,微信公众号:delinshe)

责任编辑:谢海平

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文章关键词: 万科 碧桂园 房企
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