房租大涨始末:资本不懂房地产

房租大涨始末:资本不懂房地产
2018年08月25日 11:39 金百利在线手机版财经综合

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  房租暴涨始末

  8号楼工作室/出品

  刘雪玉/文字

  刘洋/编辑

  多位房地产行业分析人士,不约而同地表示了一种悲观的担忧:强监管之下,一旦资本撤出,今年至明年将有很多长租公寓企业倒下。

  胡景晖长租公寓爆仓“比P2P暴雷更严重”的预言,比起对手拆台、内部暗斗,更令房屋租赁行业措手不及。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波问道,“资本推高租金的同时,为何还会有租户愿意租?”

  北京市统计局数据显示,2018年1月-7月,北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。

  而另一组来自中国房价行情网数据则显示,不仅是北京,在过去1年中,全国的一二线城市中有13个城市的房租涨幅超过20%,其中,成都上涨了30.98%,深圳上涨了29.68%,全国多地房租上涨成了普遍现象。

  潘石屹说这是房子长期供不应求的结果,楼建波认为根源是供需结构失衡。

  更多人难以给出房租上涨的主因,“房租上涨的原因太多”。长租公寓推动了房租上涨,但这又绝不是最大的诱因。

  16年站到风口之上

  实际上,胡景晖炮轰的长租公寓最早叫“房屋银行”、“房管家”,这个概念从2002年至今已经在中国存在了16年以上。

  直到2014年,才迎来互联网和资本的浪潮,站到风口之上,第一次真正引起公众的注意。

  从1998年房改到2009年房地产限购政策开启之前,国内的房地产市场处于商品房快速发展阶段,购房是当时解决居住问题的主要渠道,租赁市场多以保障性的廉租房为主,也没有引起过多关注。

  直到2010年之后,在应对房价过快上涨的阶段,国家陆续出台支持租赁市场发展的政策。彼时,长租公寓这个新名词开始出现。

  2017年5月,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。7月,住建部等九部委发布《关于人口净流入口的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,全国12个城市开展租赁试点。

  一系列利好政策,点燃了租赁市场。

  2017年,大量资本涌入长租公寓领域。以房地产开发商为主体运营的长租公寓迅速扩张,如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓;以中介为主体的链家自如、我爱我家相寓,体量已分别达到40万间和50万间。

  同年8月,电商巨头阿里巴巴跨界进军租赁市场,阿里与蚂蚁金服签约在杭州搭建全国首个智慧住房租赁监管服务平台。

  10月,京东与北京市住建委签约,为北京住房租赁监管平台提供技术服务支持。长租公寓一时间成为资本竞相争抢的“蛋糕”。

  当时易居研究院智库中心研究总监严跃进预测:2018年下半年,将是长租公寓的一个大风口。

  胡景晖辞职事件,让长租公寓概念冲出中介圈,成为社会议题。它不再只关乎房客的命运。

  中信证券的《房地产行业独角兽系列研究报告》曾指出,如果一家公司认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取差价,这家公司就无疑站在了社会的对立面。

  被遗忘的“坚石诈骗案” 资本不懂房地产

  胡景晖离职风波后,某业内人士回忆,在那场断送了胡景晖18年我爱我家副总裁经历的媒体电话会上,胡景晖讲的内容与前一天晚上准备好的内容相差无几,包括如果有媒体直接问,“自如、蛋壳是否推高了房租”的问题,他准备如何回答。

  无非多说了一句:“如果再继续高价收房、重装修,继续违规N+1的出租,会出现比P2P爆仓厉害得多的后果。”

  “当天的电话会议还没开完,我爱我家、链家等10家中介就已经被北京市住建委约谈了。”该位业内人士回忆说。

  在他看来,胡景晖之所以这样说,是为了提醒资本和政府,再这样下去,长租公寓迟早要出事。

  15年前长租公寓就曾引发群体事件,当年“坚石事件”轰动一时,后来赶上了非典,就被历史遗忘了。

  2001年,我爱我家布局租赁市场,是北京较早的长租公寓,当时叫“房屋银行”。因为不能随意使用“银行”两个字被叫停,后来改为“房管家”。

  当时与我爱我家厮杀得你死我活的竞争对手就是坚石公司。

  坚石的老板通过借钱融资,在市场上大量高价收房后再出租。让坚石公司始料未及的是,2003年北京爆发非典,大量房源租不出去,资金无法回笼,最终坚石公司的法人拿着已收到的租金,携款潜逃。

  公司人间蒸发,房东未收到房租,房客交了钱无房可住。2003年12月,在北京大钟寺中鼎大厦的坚石公司总部,每天总有百十人聚集,损失金额无法估量。

  “现在市场上的高价收房与当时的情况非常相似,一个公寓企业为了扩张高价收房,拿着这个租客的房租去收下一套房源,一旦企业的资金链断掉,不说携款潜逃,即使公司倒闭了,也很有可能发生黑天鹅事件。”一位业内人士分析说。

  这位业内人士透露,大多数资本并不懂房地产,甚至在2017年的时候,资本界和券商界手里都没有一份针对房地产中介公司行业或者长租公寓行业的调研报告。

  “大量的券商到了中介机构,谈的都不是多么高深的问题,而是中介公司给他们普及粗浅的房地产知识,讲什么是房地产行业,房地产行业都做哪些业务。”

  但是,长租公寓本质是服务行业、利润较低,资本跟投了几年,如果还不见收益,就有可能撤出投资。“一旦资本撤出,今年至明年将有很多长租公寓企业倒下。”这位业内人士说。

  在被预测为风口到来的时间段内,过度的资本运作已经开始为悲剧奠定基础。

  长租公寓企业资金断裂发生爆仓的案例,近期在杭州出现。

  据中国房地产报报道,杭州鼎家网络科技公司(以下简称鼎家)因经营不善导致资金链断裂,受害租客超4000人。

  杭州鼎家的模式是先让租户绑定“51返呗”(现更名为“爱上街”)的网贷平台APP,一次性贷款租期所有的租金,然后再每月向网贷平台还贷。网贷公司会把钱一次性打给鼎家,而鼎家在已收了租客租金的情况下,并未将租金完全打给房东,而是继续用这些租金高价收房。

  网贷公司获得租客的征信资料和还款,租客轻松找到房子,房东通过鼎家拿到房租。这看似是一个不错的商业模式,也是一个一本万利的好生意,但前提是在资金链充裕,永不断裂。

  被合力助推的房租

  楼建波说,长租公寓推动了房租上涨,但这也绝不是最大的诱因。

  按照中国房价行情网数据来看,近期房租涨幅比较大的城市都在一二线城市,而全国租赁规模大的地方主要聚集在一二线城市。

  这些城市的就业机会多,人口流入量大,外来人口是租房的主力。

  回顾往年的数据不难发现,全国住房租赁市场的大幅上涨主要集中在春节过后以及毕业季。

  春季过后,返程务工人员带动租赁需求上涨,毕业季和暑期,高校毕业生面临择业,房租也会迎来小幅度的增长。

  具体到月份主要集中在每年的1月、6月、7月和8月。严跃进和楼建波也分别向金百利在线手机版财经表示,季节效应是此次房租上涨的重要原因之一。

  值得一提的是,北京、上海租赁市场房租上涨还有另外一个原因:拆违力度大。

  严跃进说,北京上海等地严查违法建筑,拆违导致市场上可租赁的房源进一步减少,合规的房源租金就会上涨,严查违法建筑的做法是值得肯定的,但确实也衍生出廉价房源难找的尴尬局面。

  一位看过内部数据的专家透露,这两年,北京的拆违面积是新建面积的几倍。

  “有不少小中介机构在当时都大赚了一笔。” 上述提到的业内人士回忆。

  多位专家表达了同一个结论:房租上涨的原因太多,很难说到底谁是主因。

  SOHO中国董事长潘石屹则认为,这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下,有一些中介和资本就开始囤积房子,商人的本质是逐利的,昨天租金低的时候租进来,今天租金高的时候再租出去,他们就可以赚到其中的差额,他们是在利用价值规律做生意。

  “供不应求”之外,楼建波向金百利在线手机版财经分析,“假如一套租金定价5500的房子,经过中介委托后能租到6000元。资本推高租金的同时,为何还会有租户愿意租?究其根源还有供需结构失衡产生的影响。”

  加大房源供应 有用吗?

  在房租上涨成为焦点后,北京官方的处理很迅速,出手两个举措。

  短期就见成效的手段是——北京市住建委、北京市房地产中介协会约谈租赁企业,要求他们不涨租金,拿出12万套全部存量房源投向市场。

  另一种寄望于长期见效的手段是——北京将采取举措迅速增加租赁房源供给,要迅速新建一批、改建一批租赁住房供应市场、缓解供需矛盾。

  中原地产首席分析师张大伟对租赁市场仍有担忧,“12万套房源占北京市场房源总比例的8%,对于依赖吃差价生存的租赁企业来说,到底能真的落实?还是为了短期避风头?”

  楼建波则指出,目前国内租赁市场以民营企业为主,从本质来看,资本是逐利的,未来应该有更多的国有企业进入租赁市场。

  “我们的房源并不是不够多,而是住房结构不能满足供应。政府应该下大力气在租赁住房结构上有所调整,增加更多的有效供应。”

  楼建波称,一方面,不是拿出多少套房源供应就能够解决需求,要平衡各个区域的租赁需求。打个比方,企业或者政府拿出的房源都在郊区,地段偏远,肯定不会见到成效。

  再比如,租赁市场上更多需要的是一室一厅的户型,而市场上的户型多以两室一厅或三室一厅为主,也不能称之为有效供应。

  “租赁市场有效供应少”这一说法,其实胡景晖在建议效仿香港出台空置税时也提到了,他说:“目前,北京约有10万套的房子,既不出租,又不自住,而我们还频繁的在郊区盖廉租房和公租房。”

  市场如何调整,政府如何监管,才能让房租降下来呢?除了增加房源的有效供应,让更多国有企业进入租赁市场外,胡景晖等业内人士所呼吁的让农村集体用地进入市场、征收空置税等建议是否可行,就目前来看还很难有定论。

  但是,正如多位专家指出,可以预见的是,在未来很长的一段时间里,长租公寓必将进入强监管模式。

  文章参考

  易居地产研究院《中国住房租赁市场发展研究报告》

  北京青年报《坚石卷钱事件 引发规范话题》

责任编辑:梁斌 SF055

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